停牌3个交易日后,11月1日一早,旭辉控股集团发布公告,宣布复牌,并将近期遭遇的流动性难题置于台前,表示将对境外债务停付本息,寻求境外债务全面凯发网站的解决方案。旭辉也成为第一家公开海外债违约的示范性民营房企。
旭辉表示,对于今年10月内有还款义务的境外债务,公司无法与债权人达成既能补救延迟还款问题、又能维护公司及利益相关者的协议,因此,中止了与境外所有债权人的相关讨论。为确保公平对待所有境外债权人,集团已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息。
11月1日,受负面消息影响,旭辉股票盘中最大跌幅27.88%,收盘价0.39港元/股,较上一交易日下跌25%,目前旭辉市值36.8亿港元。
旭辉称,进行境外债务全面凯发网站的解决方案,是旭辉在保预售房交付、保企业正常经营的大目标下,应对流动性极度受限,做出的安排。
一位旭辉前员工表示,暂停还债会让旭辉新增境外融资更困难。在境内,信托机构这样的债主可能会让公司提前还款,各地政府对旭辉项目资金的监管会更严格。另外,违约事件传导到销售端,会让消费者对旭辉的楼盘丧失信心,导致销售额进一步下滑。
上述证券从业人士认为,旭辉面临的是两难抉择。暂停偿还海外债务,伤害的是债券投资人的利益,但如果项目烂尾了,伤害的是老百姓的利益。旭辉选择暂停还款,是无奈且必要之举。
据悉,今年1月至10月,旭辉已交付了近5.8万套房屋。
目前,旭辉表示已与多家贷款银行接洽,邀请其参与成立协调委员会,并且欢迎债券持有人成立债券持有人小组,寻求可解决现有困难的方案。
公告显示,旭辉还在积极探索资产处置等方案,然而在不利的市场条件下,这些方案耗时且难以实现,目前并无实质进展。
上述旭辉前员工表示,旭辉待处置的资产主要分布在内地和中国香港。香港主要是写字楼等办公物业,数量不多,加上目前香港投资环境不佳,资产处置较难。内地的主要是2021年上半年在二线城市大规模拿到的土地,由于去年下半年房地产市场开始下行,土地转让也不容易。
他还透露,为缓解现金流压力,旭辉近一年还采取了区域事业部合并、裁员、楼盘降价促销等措施。
旭辉之所以陷入保交楼、偿还债务两难困境,与房地产市场整体低迷、预售资金监管趋紧、房企融资难等因素有关。
根据克而瑞研究中心数据,今年1月至10月,旭辉的权益销售金额为668.9亿元,去年同期这一数字为1234.6亿元,今年近乎腰斩。
今天,旭辉董事长林中在朋友圈写道,蹲下来、活下去、站起来。蹲下意味着我们拒绝躺平,蹲下意味着重心更稳,蹲下意味着为了来日更好的站起来。以时间换空间最终全面解决债务问题,最大程度保障客户、员工、债权人在内的所有利益相关方的权益。
旭辉从去年底就已经是“三道红线”绿档房企,在福晟、泰禾、世茂、宝龙、禹洲等企业陆续传出“暴雷”传闻后,旭辉也被认为是民营房企“优等生”的闽系“独苗”。
然而多年来,秉承“规模、负债、盈利”均衡发展策略的旭辉集团,实际上也没能逃出追求规模的范畴。
如果以疫情前2019年为参考,2013-2019年间,逆势发力的旭辉销售额复合增长率cagr达54.5%,远高于top30房企的28.6%年复合增速。而到2021年旭辉的全口径销售规模(克而瑞数据)达到了2472.5亿元,排名上升至14名,实现了从地方闽系房企到全国头部房企的跃迁。
然而,旭辉对于规模的急切追求也带来了两个相对棘手的难题。
其一,大量未并表的合作项目,相对应债务并没有被财报纳入,仅仅是以相关合联营企业股权投资的形式存在,蕴含着风险敞口;
此外,庞大体量的少数股东权益(占比高达60%)也在较大程度上“降低”了公司的杠杆率,使得千亿债务所表现出的净负债率仅有78.5%。
其二,在地产高周转开发业务倾注了主要资源,忽略了多元化业务和现金流的拓展,而缺乏经营战略的纵深。旭辉目前营收90%以上均来自物业开发,与龙湖、华润置地相比明显偏高。
事实上,自2021年下半年以来,中国的房地产市场急转直下,恒大、融创、阳光城、佳兆业、奥园、正荣、花样年等一批知名房企出现债务违约。之后,房地产市场调控政策不断松动,救助房企的政策陆续出台。
中原地产首席分析师张大伟认为,目前看,房地产市场行情并未出现根本性扭转,房企依旧承受较大压力。同时,房地产市场下行已对房企的经营产生影响,要扭转颓势,除了出台促进房地产消费的措施外,企业融资端也要尽快发力,“融资端发力非常重要,如何改变金融机构不敢给房企融资的恶性循环,需认真思考。
目前大多数房企公司都在收缩、躺平、降价、回款自救,房价下跌也是不争的事实。小编整理了2022年一些上市房企的最近现状:
1、碧桂园:目前为止被支持的民营企业,有的区域已经裁了40%,留下的人降薪10%,还会面临区域合并后的进一步裁员;
2、万科:标杆房企,稳健,但目前公开市场基本不拿地;
3、融创:公开暴雷,债务展期;
4、新城:目前被支持融资的民营企业,去年年底商业和地产合并裁员;
5、世茂:公开暴雷,债务展期;
6、龙湖:标杆房企,稳健,去年下半年到处抄底拿地,但今年公开市场很少拿地;
7、阳光城:公开暴雷,债务展期;
8、旭辉:公开暴雷,宣布停付境外债本息;
9、中南:商票拒付,官司不断,美元债寻求展期;
10、金科:公开暴雷,债务展期;
11、华夏幸福:公开暴雷,债务展期,债务重组中;
12、富力:公开暴雷,债务展期;
13、中梁:公开暴雷,债务展期;
14、荣盛:公开暴雷,债务展期;
15、奥园:公开暴雷,债务展期。